구의역 롯데캐슬 이스트폴 입지 분양일정 1순위조건 분양가 필요자금

올 하반기 서울에 예정되어 있는 분양 중 역세권으로 주목받고 있는 것이 구의역 롯데캐슬 이스트폴 분양이다. 해당 분양은 초역세권으로 각종 업무지구에 45분 내외로 접근 가능한 위치에 있어 많은 주목을 받고 있다. 오늘은 구의역 롯데캐슬 이스트폴의 입지와 예상 분양가격 및 1순위 조건 등에 대해 미리 알아보자.

목차

구의역 롯데캐슬 이스트폴 입지

구의역 롯데캐슬 이스트폴의 경우, 서울 광진구의 자양 1 재정비촉진구역 정비사업을 통해 공급되는 재개발단지다.
롯데캐슬 이스트폴은 총 1,063세대 규모로 631 가구가 분양에 나설 예정인데 전체적인 개요를 보면 다음과 같다.

구의역 롯데캐슬 이스트폴 입지

사업개요

 

구분	내용
단지명	롯데캐슬 이스트폴
규모	지하 7층 ~ 지상 48층, 6개동, 총 1,063세대
위치	서울시 광진구 자양동 680-63번지 일원
분양시기	2023년 7월(예정)
입주시기	2025년 3월(예정)

 

입지환경

본 단지가 구의역 롯데캐슬 이스트폴이라는 명칭으로 불리는 만큼 구의역 초역세권이라는 매력적인 입지다.
2호선 구의역과 인접해 있기 때문에 별도 환승 없이 갈 수 있는 강남권은 25분이면 충분히 이동 가능하다.

여의도 및 광화문 업무지구 또한 1번 환승은 필요하기는 하나 45분이면 지하철로 이동 가능한 거리다.

주요 업무지구	소요시간	가는 방법
강남	25분	2호선 이용(별도 환승 필요 없음)
여의도	45분	2,9호선 이용(종합운동장역 9호선 환승)
광화문	45분	2,5호선 이용(을지로4가역 5호선 환승)

다만, 역세권임에도 구의역이 지상철이라는 단점이 있지만 구의역 구간이 '2040 서울도시 기본계획'상으로 지하화가 예정되어 있다. 지금 당장은 구의역 지상철의 소음이 거슬릴 수는 있어도 해당 부분은 장기적으로 봤을 때는 제거 가능한 단점임을 참고하면 좋다.

또한 해당 복합개발지 내 메가박스, 5성급 호텔, 쇼핑몰 및 업무시설 등이 조성될 예정이므로 생활 편의성이 높을 것으로 보인다.

분양일정 및 1순위 조건

23년 7월 서울 분양일정으로 서울대벤처타운 푸르지오와 청량리 롯데캐슬 하이루체는 1,2주 차 진행으로 확정되었다.
다만, 구의역 롯데캐슬 이스트폴의 경우 현 기준으로는 청약홈 홈페이지 상 확정된 일정은 고지되지는 않았다.

분양일정

다만, 본 청약의 경우, 구체적인 시기는 정해지지 않았으나 공식 홈페이지상 7월 분양 예정으로 확인된다.
7월 1~2주 차 예정된 서울대벤처타운 푸르지오와 청량리 롯데캐슬 하이루체의 청약일정 이후에 나오지 않을까 싶다.

1순위 조건

1순위 조건의 경우, 해당 지역이 비규제 지역임을 고려할 때 아래와 같을 것으로 예상된다.
일반적으로 서울 비규제지역의 1순위 조건이 아래와 같기 때문에 크게 다른 점은 없을 듯하다.

요건구분	내용
1순위 청약요건	만 19세 이상 세대주 및 세대원
1순위 청약요건	가입기간 12개월 및 지역 예치금(300만원) 충족 시 청약가능
거주요건	서울특별시 거주자
기타사항	유주택자 청약가능
기타사항	재당첨 제한 없음

비규제지역이기 때문에 별도 실거주 의무는 없지만 전매제한 기간 1년이 있는 점 참고하여 접근하자.

기본적인 1순위 조건을 만족했다면 본인의 가점이 어느 정도인지 확인이 필요하다.
가점 관련된 내용의 경우, 아래 포스팅에서 확인할 수 있으니 참고하자.

2023.06.10 - [[금융정책]/생활경제] - 주택청약통장 만들기 1순위조건 청약가점 중도인출

 

분양가, 분양세대 및 주변 시세 비교

 

롯데캐슬 이스트폴의 경우, 총 1,063 가구 중 631 가구가 일반분양으로 공급될 예정이다.
아직 공고문이 나오지 않아 확정되지는 않았지만 HUG 보증내용 상 분양가는 약 4,200만 원 수준으로 예상된다.

해당 지역은 비규제지역이기 때문에 전용 85 타입 이하의 경우, 가점 40%와 추첨 60%로 진행된다.
그 외 101,124,138,125 타입의 경우, 전용 85 타입 초과하기 때문에 추첨 100%로 진행된다.

분양가 및 분양세대

예상 분양가 4,200만 원으로 계산을 했을 때 각 평형 별 예상 분양가는 다음과 같다.
가장 많은 비중인 30%의 분양물량이 나올 84A타입의 경우 약 14억 수준의 분양가로 예상된다.

구의역 롯데캐슬 이스트폴 단지 배치도

주택형	평형기준	일반 세대수	예상 분양가
74	30평	88	12.5억
84A	34평	195	14.1억
84B	34평	44	14.1억
84C	34평	18	14.1억
84D	34평	16	14.1억
101A	41평	84	17억
101	41평	26	17억
101C	41평	24	17억
124	49평	44	20.6억
138	55평	90	22.9억
125P	50평	2	21.2억
총 분양세대	-	631	-

 

서울 내 분양단지 분양가 비교

위 예상되는 분양가로 확정되었을 때 해당 분양가는 어느 정도의 수준일까?

22년 말부터 서울 분양이 진행된 분양단지 중 평당 분양가가 3,000만 원 이상인 단지들은 다음과 같다.
기본적으로 최근에 살펴본 단지들에 비해서 월등히 높은 수준이며 둔촌주공과 비교해 봐도 평당 약 400만 원 이상 높은 수준으로 보인다. 입지를 반영했을 때 분양가가 타당한지는 개개인의 계산에 따라 다를 듯하다.

단지명	분양시기	위치	평균 분양가
올림픽파크포레온	22년 12월	강동구	3,829만원
영등포자이디그니티	23년 3월	영등포구	3,410만원
DMC가재울아이파크	23년 6월	서대문구	3,588만원
청량리롯데캐슬하이루체	23년 7월	동대문구	3,300만원
롯데캐슬 이스트폴	23년 7월(예상)	광진구	4,200만원

주변 아파트 단지 시세 비교

그렇다면 주변 시세와 비교했을 때는 어떤 수준일까?
가장 많은 분양이 진행될 예정인 84 타입 기준으로 시세를 살펴보면 다음과 같다.

구의역에 대단지로 들어오는 신축 프리미엄 및 초역세권을 감안할 때 다른 단지 대비 적정 수준인지 판단이 필요해 보인다.

아파트명	준공연도	세대수	최근 실거래가
래미안프리미어팰리스	2017년	264세대	13.9억('23년 6월)
강변SK뷰	2017년	197세대	15.9억('21년 10월)
구의현대7단지	1997년	273세대	13.5억('21년 8월)

최소 필요자금

본 청약 시 최소 필요자금은 계약금 10%와 잔금 20%에 해당하는 총분양가의 30% 수준이다.
84 타입 기준으로 계산 시, 약 4.2억 수준이 최소한으로 있어야 할 자금이며 옵션 및 발코니 확장비는 고려되지 않았다.

이렇게 해서 입주를 하게 될 경우, 84 타입 분양가를 14억 수준이라고 했을 때 10억을 원리금 균등으로 갚아야 한다.
문제없이 중도금 대출 및 주택담보대출 전환이 진행된다고 가정했을 때 필요자금이기 때문에 최대한 청약을 지원하는 입장에서는 보수적으로 계산해서 접근하는 것이 좋다.

이 외 23년 7월 서울 분양일정

구의역 롯데캐슬 이스트폴 외에도 서울에는 서울대벤처타운 푸르지오, 청량리 롯데캐슬 하이루체, 군부지 공공분양 등 다양한 청약일정이 예정되어 있다. 해당 분양들의 청약정보들도 함께 살펴보고 본인에게 적합한 분양에 지원하는 것을 추천한다.

2023.06.09 - [[재테크 소식]/부동산일지] - 제2의 동작구 수방사 : 대방동 군부지 공공분양 입지 예상분양가 분양일정

2023.07.02 - [[재테크 소식]/부동산일지] - 청량리 롯데캐슬 하이루체 입지 분양가 분양일정 필요자금

2023.07.02 - [[재테크 소식]/부동산일지] - 서울대벤처타운역 푸르지오 입지 분양일정 1순위조건 분양가 필요자금

 

마무리

오늘은 7월 분양으로 예정되어 있는 구의역 롯데캐슬 이스트폴에 대해서 알아보았다. 아직 정식으로 공고문이 게시되지 않아 세부적인 정보들은 알 수 없지만 큰 틀에서 위와 같이 청약공고문이 게시될 것으로 예상된다. 개괄적인 부분들을 염두에 두고 최종 확정되는 분양가를 기반으로 본 청약 지원 여부를 검토하자.