[부동산일지]동작구 수방사 부지 공공분양 총정리 (입지/예상분양가/조건)

서울에 사는 사람들은 한번쯤은 꾸는 꿈이 '한강뷰 아파트'를 살아보는 것이 아닐까 싶다. 
동작구 수방사 공공분양('~26.12월 입주예정)은 이런 꿈을 꾸는 사람들에게 기다려왔던 청약일 듯하다. 

공공분양이라 충족해야하는 요건들이 많지만 모처럼 좋은 위치에 나온 분양이라 경쟁률이 굉장할 듯하다.

1. 동작구 수방사부지의 입지

1) 누구라도 마다하지 않을 한강뷰, 공원 
2) 역세권(9호선 노들역)으로 주요 업무지구(여의도/강남/광화문)와의 접근성(최대 지하철 40분)
3) 거리가 다소 먼 초등학교(영본초등학교와 도보 20분 거리)
4) 지상철로 인한 소음(바로 옆 1호선 및 기타 전철 노선)

동작구 수방사 공공분양 위치 [출처: 호갱노노]

 

1) 누구라도 마다하지 않을 한강뷰, 그리고 공원

동작구 수방사 부지는 서울의 중심부에서 한강과 인접한 매력 있는 위치에 자리 잡고 있다. 

이 위치에서의 조망에 대한 설명은 바로 옆 위치한 래미안트윈파크 아파트 조망으로 대체해도 될 듯하다.

실제로는 어떻게 지어질지는 알 수 없어도 이 정도는 기대해 봐도 되지 않을까 싶다. 

한강뷰뿐만 아니라 다양한 녹지를 쉽게 접할 수 있다는 장점이 있다. 사육신역사공원은 바로 앞에 있어서 말할 것도 없고

노들섬 또한 도보 20분 정도 거리에 위치하고 있어서 쉽게 자연환경을 마주할 수 있다. 

래미안 트윈파크 아파트 조망 [출처:호갱노노 Twinparker 글]

 

2) 주요 업무지구와의 접근성 (MAX 40분이면 어디든 접근 가능) 

이 위치는 주요 업무지구인 여의도/강남/광화문 업무지구와의 접근성도 훌륭하다. 
여의도 쪽이 약 15분 컷으로 월등히 좋지만 강남/광화문 권역도 35~40분 내외로 준수한 거리다. 

 

특히, 여의도/강남(신논현 하차 시)의 경우, 별도 환승이 필요 없다는 점은 굉장한 메리트가 아닐까 싶다. 

 

3) 거리가 다소 먼 초등학교

동작구 수방사와 가장 가까운 영본초등학교의 경우, 성인기준 도보 약 20분 거리(1km)에 위치하고 있다.
초등학생들의 발걸음 기준으로 했을 때는 30분 이상은 걸리지 않을까 싶은데 마냥 평지도 아니어서 쉽지는 않다. 

 

환경/업무지구 접근성은 좋지만 자녀를 둔 입장이면 다소 고민이 될 수 있는 포인트일 듯하다. 

4) 지상철로 인한 소음

노량진↔용산을 오가는 전철 노선과 가까이 위치하고 있기 때문에 창문을 열 경우 어느 정도 소음은 감안해야 한다.
1호선 뿐만 아니라 다양한 전철들이 오가는 만큼 내 생각보다 기차가 많이 다니는구나를 깨달을 수 있다. 

다만, 창문을 닫았을 때는 요즘 아파트는 새시도 잘 나오는 만큼 전철로 인한 소음은 없지 않을까 예상해 본다.

 

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2. 분양가/전매제한/거주의무는 어떻게 될까? 

1) 분양가격(예상) : 주변 시세기준은 9억 (뉴:홈 일반형의 경우, 시세 80% 분양가)

동작구 수방사 부지의 경우, 일반형으로 진행된다고 했을 때 시세의 80% 수준의 분양가로 결정된다. 
주변 유원강변아파트/래미안트윈파크아파트의 59 타입 실거래가가 각각 11.5억 / 13.6억 수준이었다. 

보수적으로 최근 실거래가 기준으로 분양가를 예상해 봤을 때,  해당 가격의 80% 수준으로 적용된다고 하면 9억 선이다. 
다만, 공공분양인 점을 고려하여 조금 더 보수적으로 봤을 때는 7~8억 수준으로 적용되지 않을까 싶다. 
주변 가장 신축인 래미안트윈파크보다도 신축인 점을 고려할 때 분명 가격적인 메리트가 충분히 있어 보인다. 

주변 실거래가 비교

실거주뿐만 아니라 장기적인 관점에서도 결국 시세 대비 20%의 차익을 기대해 볼 수 있다.
일반형 공공분양의 장점은 수익을 공공과 나누지 않아도 된다는 메리트가 있기에, 온전히 자신의 차익으로 누릴 수 있다. 

2) 전매제한 : 6년 (시세대비 80% 분양가격 책정 시)

이익은 실현해야만 온전히 이익이 되는데 공공분양은 아래 기준에 따른 전매제한이 있다. 

올해 1월 투기과열지구* 조정대상지역해제에 따라, 동작구는 투기과열지구에서 해제되으므로 '그 외' 기준으로 보면 된다.
* 현재, 투기과열지구는 강남 3구/용산구만 해당

시세 대비 80%의 분양가격으로 책정된다고 했을 때, 해당 분양의 경우 6년의 전매제한으로 예상된다. 
그렇기에, 실제 시세가 올라도 차익실현은 2026년 입주 가정 시, 6년 이후인 2032년 가능할 것으로 보인다. 

인근시세대비 분양가격비율	전매제한 기간
	투기과열	그 외
인근시세의 100%이상	5년	3년
80~100%	8년	6년
80% 미만	10년	8년

3) 거주의무기간 : 3년 (시세대비 80% 분양가격 책정 시)
해당 공공분양의 경우, 3년의 거주의무기간이 있을 것으로 예상되므로 자금조달계획 수립 시 유념할 필요가 있다.

4) 대출지원(공공분양 특전) : 한도 4억 원 (LTV 최대 70%, DSR 미적용, 연 2.15~3%, 30년 만기)

일반분양과는 다른 공공분양의 특전은 바로 이 정부에서 장기간 저금리로 지원해 주는 대출이다. 
ex. 카카오뱅크가 최대 30년 만기 기준으로 3.9~4.6% 기준으로 대출을 지원하는 점을 고려할 때 상당히 메리트가 있다.

 

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3. 분양조건은 어떻게 될까? 

1) 분양세대수 : 총 255세대 (총 세대 수 556세대 / 5개 동 / 최고 35층) 

분양 예정인 주택 세대수는 전부 59㎡ 타입이 될 예정이다. 

 

2) 공급자격 [일반형 기준]
기본적인 자격요건은 다음과 같으며 배정물량 / 본인에게 해당하는 유형들의 지원자격 요건을 면밀히 확인해봐야 한다.

소득기준의 경우, 소득자산기준 링크를 통해 접속하면 자세히 확인 가능하다.
ex) 월평균소득액 100% 기준 6,509,42(3인)

▶ 소득기준 확인하기 : https://xn--vf4b41gp9bm8g.kr/subscriptionIntro/property.do#

공급대상자별 자격사항 요건 [출처: 사전청약 홈페이지]

 

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민간분양과 달리 공공분양인 만큼 사회 초년생들이 당첨될 수 있는 확률은 그다지 높지는 않다. 
다만, 좋은 입지에 진행되는 공공분양이기 때문에 조건만 맞는다면 입지/환경들을 고려해 보고 한번 도전하면 좋을 듯하다.

고민보다는 Go!